第三百三十章 好複雜的關係

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很多買房的人其實是不懂這些的，政府方面為了拿回扣其實也是允許賣房子的，反正運作好了，基本上沒什麼人來查，而且房子剛動工就能籤合同，包括政府部門和銀行方面都可以大開綠燈，估計也是為了GDP跟回扣。

建築安裝方面，一般的工程施工隊承包了之後，必須把保證金打到專案部門，她同學的專案大概是收了一百五十萬保證金，這些錢就是開發的前期流動資金。

在土地拿下來到開工之前一共定出去了大概一百套房，每套收了兩萬定金，專案部的收入大概兩百萬左右，流動資金一共三百五十萬的樣子。

“你們可能要問，這三百五十萬怎麼能把四萬多平米的房子修起來？”水柔給兩個人解釋道，“這是一個很有技巧性的東西，我之前也一直不明白，聽他說了很多之後，這一次又在專案部門熟悉了一陣子後，才發現要做到這一點其實並不是很困難，關鍵是要跟政府和銀行關係搞好。”

“首先，找當地政府相關部門的負責人，無論是請客、吃飯、打麻將變相輸錢，只要是有利於專案的事情，都可以去做。基本上，好象每個地方都有個招商引資辦，雖然我沒搞懂為什麼修房子也成招商引資辦的事情，反正去搞房地產都是聯絡招商局。招商局好像每年都有任務，去了後都挺熱情的，按他們說的話叫搞活地方經濟，以點帶面推動當地GDP的發展。”水柔說道，“反正說來說去招商局拿了黑錢後，就會給你一系列的優惠政策，比如說免除一定的費用，減稅等。只要跟政府方面搞好了關係，金錢關走通了，去各部門蓋章都會比較順利。甚至不用你親自去找他們，基本上是一個電話過去，等人去的時候，對方就都在辦公室等著了。”

水柔跟兩人說了不少內幕，主要是溝通政府部門的事情。

至於以後的事情就好辦多了，因為政府部門溝通好之後就該找銀行了。

對於一般的開發商而言，銀行這關比較麻煩，因為他們一般最關鍵的是要把拍下來的土地拿去貸款，至於手續是挺麻煩的，國家政策對這部分管的比較嚴格，但是實際操作上其實也不難。

給銀行管事的人送了錢後，銀行跟當地政府和開發商玩些手段搞來搞去，又是評估又是擔保，吃來吃去，送來送去的，總之把貸款放出來了。

水柔的同學當時貸了七百萬的樣子，這樣專案部門手上的錢大概就有一千多萬。

就這樣，工程一期就可以開動了，一期工程特別重要，關係到開發商以後的經營。

由於專案部門手上有一千萬資金，一期工程的建安費不過是四百來萬，所以開發商就有六百多萬的資金節餘了。

“由於政府擔保，很多費用其實是過後才交的，可以先欠著，那麼開發商就用這六百多萬的節餘來運作，大張旗鼓的宣傳廣告，只要一期工程開始動了，百姓看這專案搞的那麼誇張，就覺得開發商應該有錢，加上開發商有僱傭的專業營銷隊伍在鼓惑，買房的人連基礎都沒看到都開始買二期三期的房了，下定金的人會越來越多，這樣開發商就把房子修起來了。”水柔對兩個人說道。

陳明洛聽了之後，也表示道，“聽說建安費是不用自己出的，工程施工隊承包了土建工程不但要打保證金過來，還需要一定墊資的，一般是墊到法定可以預售之後，多層是封頂就可以預售，高層是建到十層吧，其實拿到地後，開發商自己根本就不用花錢了。貸款是付後期的工程款和政府部門的各種稅費的，如果是小地方，能靠關係弄到大幅減免的話，貸款都可以不用，總而言之做房地產不是需要你有多少錢，但是你必須要有廣闊、深厚、強大的社會關係和良好的政府關係才行。”

“這個情況，就是所謂的官商勾結？”楊吉兒聽了之後，覺得有些頭大，這裡面情況複雜，真不是一天兩天能夠弄明白的，虧自己還是學經濟管理方面的，現在才知道學的東西一點兒用處都沒有，關鍵的時候頂不過人家強人的一句話管用。

水柔笑道，“其實勾結不勾結倒是無所謂，關鍵是利益輸送，大家都是不見兔子不撒鷹，沒有好處的事情，不但不會去辦，還會找出很多借口來刁難你，就算是省長市長開了口，下面的人也能找一些小藉口來給你使絆子的。”

陳明洛聽了，就問道，“水總，這一次的事情，有沒有什麼部門故意跟我們過不去的？”

之前陳明洛並沒有想到這裡面的問題如此複雜，自己的公司雖然是沾了桑明達的光，又有資金方面的優勢，可以說是牛逼哄哄，但是具體到地方上這些大鬼小鬼門前，省委