第11部分

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際警戒線問題。西方學者把合理空置率叫自然空置率，自然空置率並不是針對全部空置而言，而是針對出租空置率。西方經濟學家認為，自然空置率是租金與空置率的一個均衡點，高於自然空置率，若供大於求，租金會下降，反之，則為空置不足，租金會上升。美國學者史密斯（Smith）將合理空置率定義為：住宅出租市場中，屋主考慮市場因素（如空屋持有成本、搜尋成本、需求變動及換約成本）後，無調整租金之誘因下的空置率。此時，沒有超額供給也沒有超額需求，而租金處於長期均衡狀態。1990年，G。　D加德（　Jud）和J。佛羅（Frew）認為“自然空置率可界定為不會給房主帶來調整租金的誘因的空置率”。由此可以推知，合理空置率的實質是在房地產市場長期供需平衡下的空置率。

多數經濟學家採取實證研究的方法計算自然空置率。自然空置率的值是一個爭議較大的值，不同的經濟學家計算出的合理空置率數值相差很大，從4％到10％不等。加德（Jud）和J。佛羅（Frew）以分割槽的方式計算出的自然空置率從至10％不等，羅森（Rosen）和斯密斯（Smith）計算出的自然空置率中位數是。。由於影響空置率的因素太多，自然空置率很難有一個準確的值。在實踐中，部分人從經驗出發提出了合理空置率的觀點，如美國某租房網採用5％—8％為合理空置率範圍。

公認的國際空置率警戒線標準應該是一種嚴格的理論標準，它只能由權威機構釋出，或者是公認的學術研究成果。但是，西方國家還沒有一個公認的、準確的空置率警戒線標準。

美國人口統計局是空置率統計的權威機構，有美國近60年來各種空置率的詳細資料，但該局未公佈有關空置率警戒線或合理空置率標準。其他一些國際機構也未釋出類似標準。僅有一些機構釋出自然空置率標準，如美國某租房機構網站（）釋出的租房空置率，其空置量和空置率是指全部房屋的空置，既有新房，也有舊房，是指導居民流動的一種微觀經濟存量概念。合理範圍：5％左右為適度空置率，10％為警戒空置率，10％以上為嚴重空置。

總之，由於各國經濟發展階段和住房政策體制的不同，尚不存在由國際權威機構釋出或者學術界公認對各國均具有指導意義的、統一的“商品房空置率國際警戒線”。所謂的“空置率國際警戒線”，其實是一個子虛烏有的概念。

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值得反思的人均住房面積

人均住房面積和住房自有率指標常常被用來衡量一個國家或地區的居住水平。改革開放以來，中國的城市化程序不斷加快，城市建設取得了長足發展，居民居住水平有了很大的提高。下表是1996…2005年，中國曆年人均住宅建築面積變化的情況：

但是具體到中國31個省份城市住房水平又存在很大的地區差異和發展的不平衡。

2005年我國人均住宅面積在20平方米有2個省份，人均住宅面積在22平方米有7個省份，人均住宅面積在24平方米有8個省份，人均住宅面積在26平方米有6個省份，人均住宅面積在28平方米有3個省份，人均住宅面積在30平方米以上的有5個省份，人均住房水平地區差異很大。

中國的改革已使中國成為世界上具有最快的經濟增長速度的國家之一，然而中國的住房狀況與國際發達國家相比差距很大。1995年以來，中國城鎮住房竣工面積絕對數逐年提高，但由於城鎮總人口絕對數也在逐步提高，城鎮人均竣工面積年均提高約1平方米，要達到西方國家人均40平方米左右的水平，我國住房建設仍有很大的空間，解決住房問題將是一個漫長的過程。

問題是我們還能不能按照這樣的發展模式，按照西方國家城市化的發展道路建設中國的城市，解決中國的住房問題？

毫無疑問，中國住房狀況的改善受人多地少資源環境的制約。與國外其他國家相比，中國城市建設的後備土地資源極度匱乏，以北京為例，2005年全市人口平均密度為每平方公里937人，高於日本、韓國等國家，其中，城區人口密度為每平方公里22210人，近郊區為每平方公里5862人，城區人口密度高於新加坡和香港地區，遠郊區縣為每平方公里389人。城區人口密度為近郊區的近4倍，近郊區又為遠郊區縣的15倍。

事實上，西方發達國家在制定城市現代化評價指標時，也是首先考慮到資源和環境的制約，因地制宜、因時而異。如全美住房人均標準在40平