第21部分

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麼容易。

房地產的本質是金融在談論房地產的時候，我們更多的是喜歡將之與金融聯絡在一起來研究。這也是我們一直所認為的房地產的本質就是金融。而當前房地產面臨了宏觀政策經濟的調整和不可預、國際國內金融資本的波動以及實體經濟的反作用等三個困境，加之後續銷售壓力等因素，前景雖好，但也不容過於樂觀。因為在這一年多以來，信貸環境發生了重大變化，整體的融資渠道在原本就比較窄的情況下，表現得更為惡劣。

跟私募基金合作不容易合作的根本就在於利率匯率的風險依舊存在，大宗專案的回報率仍比較低，私募基金的投資力度仍比較疲軟。在這種情況下，即使是能夠跟他們合作，那麼所要接收的條件也將是十分苛刻的。這點，我一直在猶豫之中。　。。

第十六章　劍走偏鋒

那麼現在我是不是該作點走偏門的事情呢？這個偏門就是利用預售登記融資。事實上，被信託業界稱為房地產信託貸款之“預售登記”交易模式的融資方式，此前曾被廣泛使用，其中不乏知名公司，現在仍有一些公司利用這種方式融資。

“預售登記”房地產融資模式釋義預售登記房地產融資模式是一種附買回約定的房地產交易；即信託公司以向房地產商低價購買期房的形式向房地產商提供融資；房地產商在約定期限內溢價贖回信託公司所購期房。這種融資交易模式屬信託公司特有的創新業務模式之一，從前兩年開始盛行。

我們現在來看看這種融資方式的交易結構。首先，信託公司購買房地產公司的部分期房，雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，併到房屋管理局辦理預售登記。約定期限內，經房地產公司書面同意，信託公司可以將房屋轉讓給新的購買人。這意味著，在抵押期內，資金流緊張的開發商仍可以賣房，每賣出一套房償還一部分信託公司的貸款，但是必須由信託公司協助辦理登記手續。也有一些開發商選擇整體出賣的方式，償還貸款解除限制後統一售房。

如果貸款期限已到，開發商溢價回購房屋，信託公司則退房，該信託計劃結束。溢價部分為信託公司的收益，收益在信託計劃前雙方已有約定。如果發生到期不償還貸款的情況，無需經房地產商同意，信託公司可以將房屋轉讓給新的購買人。所以通常情況下，信託計劃上會顯示，信託公司會以相比市場價較低價格購入房屋，規避風險。

這種模式被認為具有很多優點。首先信託公司以購買商品房的形式向房地產公司融資，是一種表外的融資模式，不會影響房地產公司的資產負債結構。另外，便於房地產公司進行銷控，開發商可以將戶型、位置較好的房子透過預售登記模式先預售給信託公司進行融資，在融資行為結束後進行銷售，把好房子留到最後再賣是符合開發商一貫的銷售思路的。

而信託公司更易於處置抵押房產，抵押模式下債權人獲得擔保物權，不會導致產權的變化。在預售登記模式中，預購方獲得了房地產所有權的期待權，已導致產權的變化。如果債務人逾期不履行債務時，信託公司在預售登記模式下可以直接對外轉讓取得房產證的所購房產。因為房屋以轉入信託公司名下，處置房產不需要經過司法拍賣程式，處置更為便利和快速。

而信託公司也被認為能夠獲得較高的投資收益。因為，在房地產抵押貸款模式下，抵押權人透過拍賣、變賣抵押房產來獲得清償，處置價款超過債權數額的部分歸抵押人所有。而在預售登記模式下，信託公司有可能獲得貸款本息以外的投資收益。由於信託公司以購期房形式融資時房價比較低，足以對抗房產貶值風險，因此預售登記模式下對外轉讓所購期房，即便扣除所有交易稅費，仍可以獲得高於貸款本息的收益。主要風險存在於優先受償權風險以及到期無法竣工風險。但二者均可以在發放貸款前有所規避。

只是現在利用這種方式融資有些風險，原因就是銀監會要求信託公司嚴禁向房地產開發企業發放流動資金貸款；嚴禁以購買房地產開發企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款；不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓價款的貸款等。

可是，說是說，做是做。上有政策，下有對策。很多企業還是利用這種方式融資。我該不該走這條路呢？本來我一直是想走銀行這條路的，現在看來是不的不走預售登記融資這條路了。

我現在叫葛正紅開始跟信託公司接觸，希望能改變目前公司的困境。

可是，做這些事情我的心裡還是覺得有些困惑。我一直不願意去做不合法的