第3部分

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果住房是消費品，政府就把銀行的利率壓在一個很低的水平上。為什麼？利率高了，居民住房消費就可能沒有支付能力來承擔，也會增加居民住房消費的成本。

政府又把住房看做是一種投資品，特別是我們國家統計局把這個住房計算為投資品。既然住房是投資品，居民購買住房就沒有限制了。一個人可以買一套，也可以買兩套，也可以買三套，買一百套。特別是在我們現在房地產市場的投資與消費沒有區分、沒有限定的情況下，政府出臺一系列增加住房消費的優惠政策，比如在房地產個人以按揭消費政策把利率壓得很低的情況下，那麼投資者就可以利用銀行的低利率優惠政策，利用房地產市場便利的融資工具與金融槓桿，然後用從銀行按揭融資進行巨大的房地產投機。大家可能知道，在2005年的時候，上海有個居民，借了銀行7800萬買了128套住房。這就是政府信貸政策的結果。

還有，既然住房是消費品，那麼對全國中低收入民眾來說，房價就不能夠漲得太快，否則居民沒有能力購買，也不利於中國社會的穩定。因此，這幾年政府的房地產宏觀調控政策，一直是把房價穩定在一個水平上。如果房地產市場的價格穩定在一個水平上，而國內的房地產市場又是一個投資品市場，那麼進入這個市場的投資者一定會知道這個是一個零風險投資市場。因為，房地產市場的價格只漲不跌。如果房地產市場是零風險，這必然激勵大量投資者湧入房地產市場。

如果房地產投資者湧入房地產市場，大力地炒作房地產。這時，房地產的價格由什麼來決定？由市場投資者對這個市場的預期來決定，就是說投資者看到這個市場價格在上漲，他們就會進去；其他人看到房價上漲，其他投資者也會進入這個市場。而且房地產市場的價格是由投資者的預期決定的。這時候，不僅房地產市場住房投資者以投機炒作房價，而且房地產開發商也會趁機來推高房價。

在這種情況下，由於房價不斷推高，銀行對房地產投資者的短期風險就越來越低。因為，在房價不斷上漲時期，上漲後的住房價格必然會低於向銀行按揭的貸款。在這種情況下，國內商業銀行對房地產市場投機炒作也會起到推波助瀾的作用。

而且房價上漲，自然帶動地價上漲，而且房價上漲越快，地價上漲也就越快。而地價上漲，自然會增加各地政府土地出讓金的價格，也會增加政府權力設租尋租的空間。加上政績考量，推動房價上漲也是各地方政府的喜好與動力。這就是這幾年來，政府越是對房地產市場調控，其價格越是上漲的原因所在。

總之，在中國的房地產市場發展模式下，房地產既是投資品又是消費品。房地產是投資品，那麼任何人都能夠沒有限制地進入房地產市場，透過銀行按揭信貸產品，在銀行信貸快速擴張推動下，投資者藉助銀行的住房信貸把房地產市場炒作成了一個瘋狂的市場。在這種情況下，房價自然迅速飈升。房地產是消費品，政府就會以此讓大量土地來生產住房，以低利率政策讓住房消費者進入市場，這些都為房地產市場投機炒作創造了條件。在房地產市場大量投機炒作中，房價快速上漲，這就使得地方政府大獲其土地出讓之利，房地產商則透過對住房壟斷性定價不斷把房價提高而謀取暴利。

也正是在這種環境與條件下，透過地方政府、房地產開發商、商業銀行及炒房者，把住房的價格炒上了天，把80％以上的居民消費者排除在目前的住房市場之外。這就是目前中國房地產市場之現狀，也是房地產市場價格快速上漲的原因所在。而房價快速上漲給中國經濟帶來的危害及價格上漲不可持續、對中國絕大多數民眾利益的負向影響，早就使經濟問題轉化為社會問題和政治問題了。（本文定稿於2007年8月16日）

民眾是租房還是買房

民眾是租房還是買房？在一個比較正常的房地產市場中，這是民眾十分容易回答的問題。因此，房屋租售比例肯定反映了所在城市房地產市場的發展水平。一般來說，房屋的供求關係在售價和租價上的體現是一致的。但是，當房屋供不應求時，房屋的售價與租價都會上漲。也就是說，當房屋的售價上漲時，房屋的租價也會隨之上漲；或房屋的租價上漲時，也會推動房子售價上漲。在這樣的情況下，無論租房者還是購房者都能夠根據自己約束條件，選擇一種適合自己的是租房還是買房的方式。

但是，如果房地產市場是一個完全投資炒作的市場，那麼房屋售價這個經濟指標就會被嚴重扭曲，無法反映正常的房屋供求關係，這時房屋租價一般比較客觀。如