第2部分

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利率出乎意料上升，或者稅率發生重大變化，都可以導致房價下跌。在房價飛漲之際，中國人民銀行曾經數次調整利率，可是房地產市場對此並不敏感。中國的稅制改革嚴重落後，在下一步稅制改革中有關房地產市場的房地產稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都必須跟上。

（5）土地政策放鬆。如果放鬆土地控制，增加房地產用地供給，有可能在短期內壓低房價上揚趨勢。為了應對房價增速過快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房價飛漲的壓力肯定起作用。但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當長的時間滯後，在短期內可能還不能發揮作用。可惜，中國東南沿海地區人多地少，增加土地供應的空間極為有限。一般而言，凡是房地產供給彈性比較低的地方，房價波動就比較嚴重。例如，北京、上海城區的土地資源有限，想增加供給很難，因此房價的波動幅度也就會大於其他地區。

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導致房價下降的原因（2）

（6）政府幹預。實踐證明，在房地產過熱時，如果政府採取緊縮貨幣政策，或者採取針對房地產投機活動的稅收政策，或者直接規定房價漲幅，都能夠在短期內比較明顯地抑制房價上漲速度。但是，政府政策能不能把房價壓下來呢？經濟理論早已證明，除非政府直接設定房價（如同在計劃經濟體制下的價格管理），否則無論是採取貨幣政策或財政政策，都只能在一段時間內壓抑房價。從長期來看，人們的理性預期將在很大程度上抵消政府貨幣和財政政策的作用。

例如，中國臺灣地區的房價曾經出現3次暴漲。在1972和1973年期間房價上升幅度分別為和。臺灣當局採取限價措施之後在1974年把房價壓了下來，房價降低了。可是，在5年以後，房價再度飆升，在1979和1980年房價漲幅分別為和。臺灣當局再次動用各種手段來壓抑房價，在1981年房價增幅為－。在以後的5年之內在政府管制之下房價一直處於下降狀態。可是，由於沒有從根本上採取措施防範泡沫經濟，終於從1987年開始，連續4年房價飛漲，最後導致了房地產市場的崩潰。

（7）遭遇金融危機。在泡沫經濟崩潰之後，房地產價格一落千丈。在日本、泰國、中國臺灣等地的房地產市場都出現過非常嚴厲的崩潰。在20世紀90年代初，日本的房地產價格幾乎跌了3成。房地產市場泡沫經濟的崩潰導致了嚴重的銀行危機，透過金融渠道把整個國民經濟拖進低谷，給國家和人民造成嚴重的損失。顯然，只有金融危機才是導致房地產市場崩潰的最主要的威脅。但是，在遭遇金融風暴之後，整個金融體系都崩潰了，大量資金外逃，大批企業破產，失業率迅速上升，老百姓連正常生活都成問題，哪裡還買得起房子？

房價變化的主要矛盾

在列舉了上述各種影響房價變動的要素之後，必然產生這樣的問題：到底哪些要素對房價變動的影響最大？如果面面俱到列出所有可能影響房價的因素而不加分析，在很多情況下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人無所適從。

挪威的房價從1992年以來上漲了3倍。在世界各國當中，挪威的房價上升之快可以說是個典型。許多人想問，在挪威是否出現了房地產泡沫經濟？挪威的經濟學家漢寧？加可森和他的同事利用計量經濟模型分析了影響挪威房價的各種要素，得出了一些非常有意義的結論。他們使用挪威近30年的房價資料分析了各種經濟變數和房價的關係，最終得出結論：影響房價的最主要的因素是利率、住宅存量、失業率和家庭收入。其中，利率的變化對房價的影響尤其重要。家庭債務負擔對房價的影響甚微。人口移動或者地理要素的變遷起碼在短期內對於房價的影響並不顯著。房價的長期趨勢和家庭收入的變化高度相關。透過大量資料檢測證明，儘管挪威的房價在近10年內上漲了3倍，但是仍然不能得出結論說挪威的房價已經被高估。由於經濟基本要素的變化可以較好地解釋房價的變化，因此，說挪威已經出現房地產泡沫經濟的論斷是缺乏根據的。

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導致房價下降的原因（3）

挪威地處北歐，實行高社會福利制度。挪威的國情和其他歐洲、北美國家不盡相同，因此不能將針對挪威的研究結論輕易搬到其他國家。當然，挪威和中國的國情相差更遠，不能用挪威的結論來套中國的房地產市場。但是，挪威經濟學家採用的研究方法很值得借鑑。

若要分析中國房價走勢，絕對不能單憑個人的偏