第12部分

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，河流如此，股票如此，房市亦如此。泡沫撐起的價格就叫虛漲。因為貴到什麼程度，大家心裡沒譜，越是價格上漲，越是這樣。實際上，很難區分正常上漲和泡沫，因為更多的時候兩者是互相摻雜，你中有我，我中有你。那麼，如何區分有無泡沫呢？經過諮詢專家，玉兔得知有“三根針”：看房子經過幾道手、房價上升速度和房屋空置率的比例是否正常。

第一針是房子經過幾道手。一般來說，轉賣的次數越多，泡沫就越大。炒房者一般採取三種形態：炒樓花、出租、轉手買賣。“炒樓花”是指買家在樓盤未落成之際只交數量很少的訂金，之後轉手賣給別人，套取高額訂金，從中賺取差價。在這三種炒作手段當中，尤以炒樓花的危害最大，曾被認為是許多國家樓市崩盤的重要原因。如果房市炒作過度，就會像股市一樣，大起大落，影響房地產市場的平穩發展。從海外經驗看，一般認為投資買房比例超過20％時，則表明該市場投機行為比較嚴重，房市含有較大風險。

第二針是房價上升速度。在比較健全的市場上，房價漲幅不應比居民收入漲幅大很多。如果大很多，說明泡沫大，只會導致越來越多的人買不起房，這樣房子的價格早晚有一天要掉下來。

第三針是看房屋空置情況。空置就是庫存，市場上任何一種商品都有合理庫存，因為保持適度數量的空置房，對平衡市場供求、調控房價也具有積極的作用。如果沒有空置率，房地產肯定是太熱了，國際上的庫存量一般不會超過15％。但問題在於，怎樣統計這個庫存量？這一點，眾說紛紜。玉兔不管這一套，自己總去轉一些房地產專案，以便給自己一個直觀的認識。看是什麼樣的房子空著，是低檔、中檔還是高檔的？是大戶型還是小戶型的？

“三根針”儘管千真萬確，但普通老百姓真要買起房子來，可還是覺得為難。那麼，有沒有比較直觀的標準呢？有，可以從銀行的態度和廣告入手。

首先，就是看是否容易從銀行貸款買房。如果容易，說明銀行對房市看好，房價可能上漲；如果難，說明市場風險加大。因為銀行上對國家相關政策，中對地產開發商，下對普通投資者都瞭如指掌，因此銀行的態度更客觀、可信。況且銀行還專門有許多人盯著地產泡沫呢，怎麼著也比普通人眼光銳利些。

其次，廣告能說明很多東西。如果地產廣告增多，廣告牌子越做越大，說明競爭越來越加劇。同樣，還有注意廣告內容的變化。最初總說房子如何好，地段如何好；一段時間後，變成了送精裝修、送車庫什麼；到最後乾脆就亮出公開打折的招數了，儘管說是尾樓清倉打折，但實際也許從剛剛開賣呢。這就說明市場泡沫要開始慢慢破滅了。

投資要點

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。房子不僅可以是一個家，也可以用來投資。“兔子不吃窩邊草”，可房地產投資卻不吃熟不行，否則極有可能淹死在泡沫四起的暗流中。

1．　決定首付款和貸款期限的最重要的是：有沒有收益率比房貸款利率高的投資？如果有，那麼首付款儘可能的低，期限盡可能的長。

2．　等額本息法適合收入不斷上升的年輕人，而等額本金法更適合收入穩定的中年人。

3．　買二手房要存四個心眼：一是看房子是否能正常交易；二是看中介公司是否正規；三是合同條款是否詳細公正；四是一定要有正規的物業交驗過程。

4．　人們普遍用總房價與戶均年收入比來衡量一個城市的房價高低，國際上通行的一個房價與收入比的公式為3~6倍。

5．　可以從四個方面來抓住其房價漲落的脈博：一是宏觀的政治和經濟環境；二是相應的房地產政策；三是房地產成本；四是房地產市場的租金，租金可以參考附近賓館相應房間長期包房的價格。

6．　戳破房市泡沫有“三根針”：轉手次數、房價上漲速度和房屋空置情況。

7．　炒房比重越大，風險越高，國際警戒線是20％。

問題

1．　你現在住的房子是單位分的？還是自己從市場上買的？

2．　假如你要買房子，最關注的因素是什麼？

3．　你現在明白等額本金法和等額本息法分別是怎麼回事嗎？

4．　假如你要買二手房，需要注意哪些問題？

5．　你所在城市的房價收入比是多少？假如你買房子，需要多少年才可以付清？

6．　你所在的城市近年來房價上漲速度如何？你認