第12部分

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來衡量一個城市的房價高低。它越高，即要花更長的時間來買房，說明房價偏高，風險也就相應的越大。國際上通行的一個房價與年收入比為3~6倍。比如美國整體經濟水平要遠強於大唐國，其調查報告顯示去年的每套住宅均價相當於工薪家庭6年的收入。

為了給自己的投資作參考，玉兔專門去調查了房價和年收入這兩個數字。前一年，長安城的人均可支配年收入為1萬元，按戶均3人計算，約為3萬元。那麼，房價按多少算呢？就按政府提倡的人均30平米共90平米計算，市場統一均價為4000元/平米，即是總價36萬。由此推算房價年收入比為12，比自己一家的6倍還要高。

考慮到這種情況，政府在一定程度上扶持經濟適用房的發展，它的價格比一般的商品房要低很多。這樣，收入不高且符合一定條件的居民也能“居者有其屋”，只是日後如果要轉讓什麼的，存在不少的限制條件。

事實上，我們還不能簡單和別的國家比較。因為目前大唐國房市買賣的也僅僅是70年的使用權。也就是說，私人對土地是沒有所有權的，所有土地都掌握在國家手中。70年後，房子也已破舊不堪毫無價值，國家再無償地將土地收為國有，一切都得重新來過。這是非常特殊的。而在西方國家，土地可以私有，支撐房市上漲的重大原因就是土地本身，因為土地是絕對有限的，而非房子本身，因為房子只會越用越舊，最後成為廢品一堆。

即使是這樣，12這個數字還不是靜止的，還在往上攀升。每每想到這一點，玉兔就一身冷汗。

給房價號脈

光看房價年收入比還不夠，還要看房價的起伏漲落。為什麼房價會漲呢？一是通貨膨脹；二是“物以稀為貴”的原因，因為土地和房子有限，要的人多，自然價格就高了；三就是有泡沫在作怪了。那麼，如何抓住其脈搏呢？可以從以下幾個方面著手。

一是宏觀政治經濟環境，這是最重要的因素。經濟增長，房價一般也上漲；經濟衰退，房價一般也下跌。如果經濟增長平穩，正常的房價自然不會有太大變化。如果經濟一團糟，指望房價不斷上漲，無疑是痴人說夢。

二是房地產政策。國家一般透過相應的政策來調控房地產市場。如果想扶持，一般會出臺積極的政策，這時房價就可能上漲；如果國家覺得過熱，需要降溫，就會出臺一些抑制措施，比如在房貸方面增加難度等。而如果國家出臺大力發展經濟用房的政策，那麼自然就會對高檔的商品房造成衝擊。但是當然，許多時候這些政策長期和短期內顯現出來的效果會有不同，但是我們可以力爭抓住其本質去分析。

三是房地產成本。一般包括土地成本、實際建築成本和拆遷成本。因為土地國有，因此政府願意拿出多少土地、以何種方式拿出來，都會影響土地成本；而建築成本無非是建築用材和人工費用等；至於拆遷成本，長期的趨勢應該是不斷上升的。

四是房地產市場的租金。如果租金便宜，自然有很多人不願買房；而如果租金高，相比之下買房更划算，自然許多人就自己買房了。因為租金千差萬別，不太好比較，但可以參考附近賓館相應房間長期包房的價格。

雖說知道如何號脈，可要號準就不容易了。一旦號錯了，風險可就大了。比如，現在大唐國經濟發展很好，並且已經持續了很多年，現在的許多年輕人以為這樣的狀況會一直保持下去，於是不顧自己的實際需求，一步到位，盲目購置大房子或者說是很高檔的房子，這樣每月的還款壓力就很大。而如果日後萬一國家經濟不景氣，自己工資不但長不了，甚至下降甚至中斷，還款就成問題，再加上此時房子價格一降，到時就雞飛蛋打，連房子都可能被收回去。舉個例子可以說明。你買了一棟50萬元的房子，首付30％，剩下的35萬透過銀行貸款。由於房市泡沫，房屋價值跌到30萬，但是35萬的銀行貸款可不會跌，你還得老老實實付清。這時即使把房子賣30萬來還貸款，還欠銀行5萬。這等於說你的首付15萬算白付了，絕對的“偷雞不成反蝕一把米”，反而成了“負翁一族了”。

所以買房一定要慎重，不光考慮自己日後的發展，也要考慮國家整體經濟的發展。

三根針戳破房市泡沫

10年前，大唐國發生過一次重大的房地產泡沫，催生了無數的富翁，同樣也淹沒了無數的富翁。很多人在房市泡沫被吹得大大的時候奮不顧身地進軍房地產，結果泡沫一破，頓成窮光蛋了。

世上凡是流動的東西總是會產生泡沫的