第993章 躋攀絕頂，房地產 （五）

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李炎話音剛落，後面的話還沒說出來。周總坐不住了，仰頭衝李炎問道：“你一定是算錯了，不可能這麼低！”

李炎凝望了周總一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不會是打算用什麼案例來說服我吧？”

周總搖搖頭衝李炎反問道：“十年前我買了一套房子，我就想問問你，房價是多少，現在租出去了我算了一下租金的回報率，明明已經超過了百分之六，甚至接近百分之七！”

輕輕嘆了口氣，李炎衝著周總朗聲說道：“其實是周總您自己搞錯了，計算租金回報率有一個特別重要的前提，那就是要用今天的錢，算今天的賬！按照現在的價格來算，而不是當年的價格，否則那就真亂套了。”

趙總沉聲衝李炎問道：“那你說，正常的租金回報率應該是多少？”

隨著趙總的這聲質問，鄰桌有人已經偷偷把手機握在掌中，開始用搜尋引擎來找尋答案了。

李炎想都沒想，直接衝著趙總回應道：“應該是在銀行貸款利率的基礎上，再加百分之一到百分之二。目前銀行的平均貸款利率基準是百分之五，所以租金回報率應該在六或者七才是正常的。從長期來看，當租金回報率低於銀行貸款利率的時候，就說明房價太高了，會跌的！反之就說明房價太低了，一定會漲！這才是房地長市場的常識！”

“房東不是沒常識過漲房租啊！”周總突然衝李炎質問了一句，似乎他想透過自己的話說明問題，可李炎歪頭看了眼周總笑了笑說道：“可您應該也知道，這訊息也就是剛剛放出來，馬上調控的檔案不也就下來了嗎？”

周總就好像洩了氣的皮球一樣，耷拉著腦袋不說話了。

李炎苦笑著攤開手，衝著眾人繼續輕聲說道：“所以說，這樣看來中國的房價已經高的離譜了，國家所以才會說房子是用來住的，不是用來炒的。咱們每個人，每個捉妖盟的大佬難道不應該被這句通俗易懂的話有所啟迪嗎？”

趙總剛要說話，李炎抬起手衝他擺了擺笑著說道：“我知道您會把這句話無限的引申，但是我的理解很簡單。那就是要讓租金回報率迴歸到正常的水平。國家既然打算出手把過高的房價壓下來了，大家這時候去進場？這就好像國家透過官媒提示股價已經近乎於瘋狂了，社保基金已經離場了，養老金已經撤退完畢了，銀行的理財資金已經和資本市場揮手說再見了，而你們……衝了進去。”

李炎說的話有些讓在場的眾人感覺扎心，但不得不說李炎說的沒毛病。高房價的成本其實很簡單，一塊是土地成本和稅金。這些其實都被地方給拿走了，畢竟地價越高房地產的稅也就越高，而高層拿走的這一塊逐漸在上漲，而且有些城市每年上漲的幅度更是非常的驚人。

而第二塊則是利息，這些都被銀行給拿走了。畢竟房價上去了，銀行的利息也就越來越多了。剔除利息之外銀行還用各種金融產品變著花樣的來分得更大的蛋糕。第三塊才是利潤，這些才是房地產開發商能拿得走的那部分。

看著面前的眾人，李炎指了指自己又指了指所有人說道：“房地產開發商和咱們其實是一樣的，咱們是金融市場裡的商人，而房地產開發商則是房子的商人。說道商人，本性不就是追逐利潤嗎？所以這些人渴望這房價一直上漲，而更有一些陰謀論者說他們三方一起和某千方百計要讓他們分得更多的蛋糕，結果也顯而易見就是中產的那些人，把這些年辛辛苦苦賺來的汗水錢，絕大部分轉換成了房產。我們甚至也看到了有些地產開發商積極響應國家的號召了。”

周總皺著眉頭看了李炎一眼問道：“你說的是該售為租，做長租公寓、短租公寓等等？”

李炎點頭嗯了一聲後，問道：“但是這樣做有用嗎？今天華夏房地產市場的現狀就是住宅的租金回報率不足百分之一啊！而銀行貸款的利率又是百分之五，你們大家說說，怎麼才能這生意做的不虧本呢？”

沒人回答李炎的問題，因為大家都明白。幾乎這就是不可能完成的任務。

“該售為租，只能寄希望於房價的上漲，而房價上漲之後，現在已經很低的租金回報率大機率會變得更低。化解危機解決常識的辦法又是什麼呢？”李炎衝眾人問出了自己的問題。但是在場的人似乎沒有一個人能回答李炎的問題。

“在我看來，上策就是對賬下藥去槓桿，不要再向市場投放貨幣，不要向市場高發貨幣。出來的貨幣留到銀行手中，大多數銀行都會啟動倍率方式，把資金變成二點五倍，最終形成新的m2。錢管住了，房子自然也就管住了！”李炎說話間