第4部分

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的、極端放大的表現，政府和開發商應當增加供給，平抑房價才是關鍵。

當然，房價居高不下，也有其他因素，比如：捂盤惜售。但這並不是主要原因，主要原因還是供需不平衡，試想，如果供需平衡，甚至供大於求，哪一個開發商還敢捂盤惜售，恐怕他們早就透過各種手段來促銷了。所以，宏觀調控還是應當把重點放在增加供給上，特別是增加廉租房與經濟適用房建設的比例。如果一味殺價，很可能造成房地產的蕭條。由於供給沒有增加，導致許多人買不起房子，恐怕會造成想買的買不起，想賣的賣不掉；於是，房地產就有可能像一部分專家說的那樣，房地產綁架了經濟，也就綁架了政府。可謂打蛇不死，反被蛇咬。任何時候，只有增加國民收入才是最重要的。只有財富增加了，蛋糕做大了，每個人分得的才會更多。

一、　房價是怎樣飆升的（2）

一個國家的房價與收入的比值，一定要在一個合理的水平線上。從房價收入比作為勞動力和土地的元素，在市場價格表現來看，中國的勞動力和土地的稀缺程度與西方發達國家相比正好相反，將來如果中國的經濟發展到了像美國等發達國家的水準時，房價肯定會高於目前的美國。

所以如果站在全球經濟的高度看中國的房市，那麼市場的調整，房價的徘徊，也是必需的。中國隨著國力不斷地增強，國民收入不斷地提高，將來的房價還會走向上升的階段。

2．　調控失利與房價高漲之間的關係

到2008年為止，我國的房地產宏觀調控已跨過了4個多年頭，在這漫長的歲月裡，管理層的調控政策也出臺了很多，但效果並不樂觀。房地產價格像一匹脫韁野馬，狂奔亂竄，甚至有些調控政策起到了揚鞭催馬的作用。

土地掛牌的弊病

土地一級市場調控失利與房價高漲有著千絲萬縷的聯絡。2002年7月1日前，中國的土地出讓一直是協議轉讓的，後來由於市場競爭的不斷加劇，才改了為掛牌出讓。但各地在土地招牌掛的形式上又有不同，如上海實行的是土地競標方式，即開發商的出價不是獲取土地的唯一途徑。在這種形式下，每塊土地的取得並不是價高者。競標的程式是這樣的，首先各家開發商把欲競標的土地標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等，由專家評審小組，根據出價、方案、資信等所謂的綜合因素，當場評出該土地的得主。這種土地招標方式有它的可取之處，避免了頭腦發熱一哄而上，避免了價高者必得的弊病，為抑制低價有好處。但其中的公正性確值得質疑，如上海浦東“花木新民北塊土地”的評審會拖了整整一年，一直到2007年“十一”初才突然宣佈花落誰家，這不得不令人生疑。

在中國，不少地方政府為了引進實力雄厚的投資商，讓土地儲備中心與開發商達協議，在招牌掛過程中設定門檻。

更有甚者一些地方為配合某家開發商保證獲得土地，趁年底春節前大多數開發商正在忙於年底關口時，悄悄給土地掛牌，在神不知鬼覺中完成交易。在一些地塊的掛牌公告釋出會上，土地儲備中心的工作人員會直截了當告知前來諮詢的商家，此地塊已名花有主。

在一些3、4線城市，當小高層建築還沒有被市民所接受時，地方政府只顧賣高地價，也不管市場實際需求，在招牌掛的招標檔案裡設定建築容積率高達以上。只要稍懂地產知識的人都知道，容積率要建造至少18層以上的大高層。要知道，這些地區的市民連10層左右的小高層的都還沒接受，這些地方政府的此舉不過是為了讓開發商感覺樓面價並不是很高而已。但開發商是走市場路線的，大高層造不了，只能降低容積率，於是，把高地價的成本再轉嫁到購房者身上。最終，老百姓才是終極受害者、高房價的犧牲品。

要抑制高房價，首先要從抑制高地價做起，中國要改變土地市場政府一家獨大的局面，把土地招拍掛制度得以健全完美。招牌掛只有在公眾、公平對的基礎上，根據不同的土地，實行多樣化的掛牌競爭形式，才能在源頭上遏制高房價。

突發性信貸政策逼高房價

宏觀調控中的一大手段是嚴控開發企業向銀行進行專案貸款。其本意是控制房地產市場風險，但2007年下半年以來，政府的掌控過於嚴歷，使得銀行談房色變。不少地區的商業銀行只要是房地產企業，貸款不管條件如何，一律拒絕。

從央行的本意來說對開發企業的高要求是嚴控信貸風險，防止新一輪的房地產貸款壞賬、