第7部分

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回答，“首先，如果和10年、20年前比，我國的住宅質量有了很大改善，但和發達國家相比，還處於比較粗放的階段。三四年之後，隨著行業整體能力的提升，隨著工廠化技術的成熟和普及，產品會有比較大的改善，價效比會更好。

“其次，如果房價已經上漲到這樣一個水平，讓年收入6萬～20萬人民幣的家庭感到買房子非常吃力，就應該警惕泡沫了。”

團友想到了另一種解釋：“由於消費習慣、二手租售市場不夠完善等原因，中國消費者熱衷於買新房。隨著文化環境的漸變，市場逐漸成熟，消費者的選擇也會改變。”

老王：“嗯，有道理！在這樣一個行業發展模式、技術、市場趨勢、消費觀念都在發生轉向的特殊時期，那些‘已經具備了一些能力，準備要買房子但還是處於持幣觀望的人們’，三四年後再買房，難道不是一個謹慎、理性的較優選擇嗎？”

團友：“噢，當時萬科的同事們對你這句話有什麼反應？”

老王：“哈哈，你當時是那麼不理解，想必萬科一線的總經理們心裡也會埋怨他們的董事會主席亂說話吧？”

——是啊，那時候的萬科人在想些什麼呢？

2008年3月25～26日，萬科在上海召開集團春季例會，會議的主題是：運營。與主要開發商2007年經營業績對比，萬科不是跑得最快的，也不是賺得最多的，有的同行能做到只用賣房的錢來買地，萬科呢？

似乎是為了與大會氣氛相呼應，上海郊外天氣陰沉，寒風勁吹。會場選擇了較為簡單的大棚，寒意格外濃，大家衣服都沒穿夠。會議工作人員臨時準備了取暖裝置……

每個區域、每家一線公司都必須回答一個問題：如果未來幾年萬科沒有再融資，各一線公司無法從總部獲得新的資源，應該如何實現30％左右的增長？一線公司的第一負責人輪流上臺，用幾分鐘時間陳述自己的經營思路。情景彷彿回到大學畢業的時光，作論文答辯，面對臺下黑壓壓一片考官，或雄辯滔滔，或小心翼翼……

四位執行副總裁分別是“3＋X”中三大區域和X城市的負責人，也一樣面臨考試，而且考場更加正式，必須深思熟慮。北京區域，區首丁長峰的解決方案：1。多合作拿地；2。設計前置，可節約1～2個月時間；產品標準化，可縮短設計週期個月；4。提高工程施工效率，包括推行標準化、整合合作資源、縮短冬歇；5。消化存貨；6。重點抓5萬平方米以下小盤及G、C品類；7。合作伙伴管理標準化，降低費用，規範管理；8。打破冬季是銷售淡季的北方傳統觀念；9。京津地區最大限度利用現有預售政策，加快開盤時間，提高財務槓桿……。　最好的txt下載網

職業經理人，請做好功課（3）

上海區域劉愛明、深圳區域徐洪舸、X城市張紀文……

這次會議之後，形成了新的運營管理辦法：一線是運營主體，發展主要靠自身造血，各公司因地制宜制定運營策略。運營優秀的公司，應當是持續穩健增長，贏利能力強，回報率高，現金流有效，管理運營指標合理，存銷比動態調整，營運資本快速週轉。對於運營優秀的公司，總部會給資源，樹標杆；運營不佳的公司則會逐步相對萎縮……

鬱亮：不久前，我和廣州的同事面對面溝通，有同事問我投資秘訣。我回答說，投資是最沒有秘訣的，低買高賣，就四個字。只是由於人們的貪婪和恐懼，才使得大家不好掌握。巴菲特說他與大家不同之處只在於在別人貪婪時保持恐懼，在別人恐懼時保持貪婪。股神與普通投資者的分別就那麼一點。那偉大的公司與普通的公司的分別又有多大呢？是不是可以說，優秀公司在市道好的時候保持謹慎，在市道不好的時候保持信心呢？——成功的道理總是很簡單的。

大棚裡冷颼颼的，彷彿是暗喻當前一天不如一天的市道，大夥兒能保持信心嗎？

“哎呀，萬科的經理人也挺不容易，市道不好就夠難受了，集團開例會還要挨凍！”鄰座的同情心已經被喚起……

老王：“前一天還陽光明媚，上海的天氣說變就變，郊區風就更大了。”

“啊，是在上海哪一處郊區開的會？”

老王：“青浦，東方綠洲。”

“噢，我知道，上海的運動基地，尤其是水上運動設施條件十分好。”

老王：“對。那次會後，我們還舉行了一次划龍舟比賽。近年，在我的影響下，萬科一批中青年員工開始熱衷賽艇運動。我平時喜歡講究配