第5部分

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一所房子幾十萬美元，絕大多數美國人都要貸款才能買得起。即使能一次付清，購房者也往往會申請房屋貸款，剩下的錢可以留作其他投資。因此，一個健康、穩定的信貸系統幾乎涉及到每個私人購房者。HUD作為政府部門，雖然自己不建房，也不直接向私人提供貸款，但是它設立政策和金融槓桿，鼓勵並規範全國上千家的私人商業銀行向買房者提供首付和利息合理的貸款。

20世紀30年代，聯邦政府設立了12家“聯邦家庭貸款銀行”，負責發行專門債券，籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給全國數千個私人銀行，讓它們向個人發放房屋貸款。如今，這一體系每年向美國家庭提供數十億美元的低息資金。

貸款利息降了，首付降了，對買房者來說當然是好事。但是，銀行貸出去的款往往是十幾年到三十年的週期。為了保證商業銀行有持續、充沛的貸款發放，聯邦政府又成立了Fannie　Mae（房利美）和Freddie　Mac（房地美），它們從銀行手裡購買房屋抵押貸款，打包後變成債券出售，從而實現資金的迅速回流。這種資產金融化的手段，成功地推動了美國房地產市場的發展，卻也為現在的次級貸款危機埋下了伏筆。

房東成房奴

在網際網路上，有一首中文《房奴國際歌》廣為流傳：“起來，不願做房奴的人們，起來，想要買房的人，滿腔的熱血已經沸騰，要為房子而鬥爭……”這首歌不但道出了美國人的心聲，其實也反映了目前中國普通老百姓的心聲。

現年39歲的約翰？弗萊明是芝加哥一家小公司的助理工作人員，工作的技術含量不高。儘管收入不高，但他也同大多數人一樣，懷著擁有自己房產的“美國夢”。

從2000年底起，美國房地產業空前火暴，在低利率環境下，使用房屋作抵押換取一筆貸款，似乎是一筆合算又安全的買賣。於是弗萊明在現實利益和兒時夢想的驅使下，決定買一所屬於自己的房子。他將自己的房子用作抵押，也沒接受什麼資產和信用等級評估，就很容易地在次級抵押貸款市場貸得萬美元的房款。

弗萊明的貸款條件看似很優惠，起初他只需還很少的錢，他的生活一度“看上去很美”。但隨著時間推移，形勢卻發生了天翻地覆的變化。到了2006年，貸款利率上漲，弗萊明還貸壓力驟增，如今他每月要還的貸款達到了2　800美元，但他的月收入僅為1　600美元。

“我終日惶恐不安。”弗萊明沉重地說，“這所房子已成為我們家庭的重要部分，我不想失去它，但我每月還不起那麼多錢。”

目前，像弗萊明這樣陷入債務泥潭的“房奴”，在美國有上百萬人。最近兩年，美國越來越多的“有房一族”開始還不起房屋抵押貸款，不得不面臨棲身之所遭銀行或貸款公司收回、無家可歸的悲慘境地。昔日的“房產美國夢”逐漸演變成一場噩夢。

像弗萊明這樣的人既然支付能力有限，可為何要趕著買房呢？他有自己的理由：前幾年美國房價猛漲，遠超出了工資上漲幅度。沒有房子的人，生活費用隨著房價上漲而日日見高。有房子的人，則坐在家裡看著自己的資產不斷升值。俗話說，水漲船高。但問題是每個人必須跳到一隻船上去，否則就被水給淹死了。看著別人的房子越來越值錢，而自己卻越買不起房，能不著急嗎？所以想趁早跳上一隻船，那就是買棟房子。而低息的美國次級抵押貸款市場又為弗萊明這樣的人群準備好了現成的“跳船工具”。

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房貸是要命的稻草

雖然本次美國次貸危機的根源很多，如流動性氾濫、衍生品橫行以及非理性的房地產泡沫，但從本質上看，這些因素都只是叮雞蛋的“蒼蠅”，而利率的反轉才是這次次貸危機的“縫”。

數年的低貸款利率，加上民眾對房屋升值越來越高的期待，過去十多年來，美國房市持續走熱。許多地方的房價翻了一番，尤其是2000年後，房價幾乎上漲了50％。比如在美國房價最高的地區舊金山灣區，一幢普通的兩層別墅價格高達八十多萬美元，而在這一地區擔任小學老師的年薪不過五六萬美元，即使夫妻雙方都工作，也無法負擔。

從2004年6月—2006年6月，美國連續17次加息，利率從1％飆升至，如此大規模的利率反轉，使此前以低利率購房的消費者難受其重，因此，接踵而至的違約和由此引爆的次貸危機絕非偶然。

看到房地產市場一片火熱，許多銀行和貸款公司為爭取客戶，放