第3部分

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的貨幣政策，如下調人民幣存貸款基準利率，取消銀行信貸規模控制等。其中，由於買房購車這兩部分在中國居民消費中佔有相當大的比重，因而刺激我國經濟，必然要實施一定措施來刺激在2008年顯現出疲軟的樓市。在這個認識基礎上，推出了下調個人住房公積金貸款利率、個人住房貸款最低首付比例下調至20％等諸多措施，來拉動房地產業的繁榮。正是在中央明確扶持房地產業的基調下，各方利益主體分別從各自的立場出發，相互共同作用，將2009年的樓市又推向了新的高潮。

地方政府在推高房價中起到的作用不容置疑。自從1994年分稅制改革後，過去在財政上的“富地方、窮中央”變為“富中央、窮地方”。1993年，中央財政收入佔全國財政收入的22％，而到2002年急劇上升為，再加上省級財政在運用權力將大量財權上移之後，使得財政收入的比重也從提升到2000年的，整體上導致省以上財政收入比重從上升到81％，而省以下（不包括省）則從下降到19％。而另一方面，地方政府需要投資的相關領域卻並沒有相應減少，如基礎設施、義務教育、公共衛生以及環境保護等都需要地方政府來買單，由此導致地方財政緊張。據瑞銀基金公司的一份研究報告，預計到2010年年底地方政府的負債將達到12萬億。在這種情況下，地方政府只能採取開源節流的措施來提高其財政收入。而我國目前實行的土地制度，則為地方政府的開源提供了現成的可利用途徑。

在建設用地強制徵用過程中，一般先將農業用地以相對較低的價格徵收，然後將其中的大部分土地向開發商以“招拍掛”或者其他形式出讓50年到70年的土地使用權。這個過程中，由於政府給所徵用的農業用地只是一個補償價值，而不是交換價值，也就是說是以低於市場的價格徵用，而在將這些土地出售給房地產商、商業以及其他行業時，卻是以較高的價格成交。上節中所提到的天價成交土地而催生的一大批“地王”便是明證。地方政府在這一買一賣中獲利巨大，形成所謂的賣地財政。

據國土資源部統計，2007年全國土地出讓收入近13000億元，其中以“招拍掛”方式出讓的土地收入超過9000億元。2008年儘管房價相對下降，但全國的土地出讓收入仍然有9600億元。在土地出讓收入中，除去徵地、補償等成本，土地出讓的淨收益一般在40％以上。也就是說，這兩年地方政府土地出讓淨收益每年在4000億元以上。

另外，除了土地出讓金之外，地方政府還透過對房地產業徵收稅費，以及分攤在開發中由房地產商承擔的公共配套專案來獲取收益。這些稅費加上前面所提到的土地出讓金，這些因素共同推動房價不斷上漲。在北京、上海等地，真正的房屋造價甚至佔不到房價的5％，而地價及相關稅費卻佔到了房價的一半。

在2009年全國兩會上，代表房地產開發商的全國工商聯在一項調查中顯示，土地成本在房地產開發中最高佔到了直接成本的。雖然調查結果不免有為房地產開發商脫責之嫌，卻也反映出地價在房價中所佔的巨大比例。而這比龐大的收入，很大部分是歸地方政府所有，既可以用來減少對中央財政的依賴，也可以發展本地區基礎建設、社會保障等，甚至於某些領導從中謀取私利。因而，也難怪地方政府在對待開發商採用種種手段騙貸和擾亂市場秩序、熱錢大量湧入炒高房價以及建設經濟房上面會表現出消極態度。

叩問房地產：高房價下誰才是受益者？（2）

處在市場前沿的開發商，為了獲取最大的利潤，自然會採取各種手段來推高房價。他們一方面以“假按揭”等方式來騙取銀行貸款，另一方面，則製造輿論，抨擊政府的保障房供應沒有經濟效益和缺乏公平。“假按揭”的最簡單做法是房地產企業自身以及其員工自買自賣。透過內部倒賣換手，騙取銀行貸款，並在這一過程中抬高房價。由於是內部自買自賣，因而也必然會出現較高的退房現象。2009年5月，北京部分在售熱銷專案的退房率高達30％。在杭州，當時雖然商品房銷量看起來火爆，但據媒體報道的透明售房網上6筆億元的退房大單中，原購買人居然就是這個房產的開發商。種種跡象表明，這些開發商們透過自買自賣，來造成一種房產交易火熱的局面，從而拉動其樓盤的價格。

在採用不當手段騙取貸款、抬高房價的同時，開發商們還極力批評政府大規模建設經濟適用房。他們認為經濟適用房沒有經濟效益，不能利用土地的稀缺性來創造財富；由於經濟適用房基本上是在政府