第3部分

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年）具有邏輯上的合理性。泡沫經濟跡象必然表現為在短時期內房價和其他指數突然背離長期趨勢。因此，可以用房價的變化率和其他指標的長期平均值作為比較基準，縱向觀察房價的時間序列變遷。圍繞著正常狀態的房價波動屬於商業週期，只有房價變化率和其他指標嚴重背離長期平均值時，才可能出現泡沫經濟。

從全國的資料來看，房價收入比尚且沒有脫離長期平均值，至少目前還不能把全國的房地產市場稱為泡沫經濟。北歐的挪威在5年內房價漲了3倍，也沒有人說是泡沫經濟，依然看好房地產市場。深圳房價飛漲，其中必有原因，未必一定是由於房地產投機造成的泡沫經濟。如果深圳房價暴漲的主要原因是區域經濟一體化，而我們卻誤認為泡沫經濟，豈不壞事？

有些人動不動就喊“泡沫”，這也是泡沫，那也是泡沫，好像房地產市場整個就是一個泡沫。剛開始，我對這些泡沫論並不十分反感，多叫叫也許還有利於防範房地產泡沫的形成。後來我發現情況有些不對，項莊舞劍，意在沛公，喊叫房地產泡沫論的目的是希望房價下跌。毋庸置疑，跨越真理一步就是謬誤。什麼是泡沫？請問，世界上有沒有不崩裂的泡沫？拿肥皂水吹個泡泡，能堅持多久？如果一個泡沫總也不破滅，那麼它根本就不是泡沫。如果說房地產市場是泡沫，實際上是在說它很快就要破滅了。我們必須馬上準備好泡沫崩潰之後的危機管理，收拾殘局，重整旗鼓。如果不是的話，切莫危言聳聽，就像撒謊的孩子老叫狼來了，等到狼真的來了，民眾反而不信了。

中國的房地產市場是不是一個大泡沫？（3）

與其爭論房地產市場是否存在泡沫，還不如討論一下它是否有崩潰的可能。

有些人很悲觀，危言聳聽，按照他們的說法，好像中國的房地產市場很快就要崩盤了。他們所說的崩盤究竟指的是什麼？並不清楚。金融危機的基本症狀是資本市場上資金鍊斷裂，導致大量資金外逃。2007年4月底，中國居民儲蓄存款高達萬億元，而2006年全年房地產投資總額只不過2萬多億元。社會上資本流動性過剩，不僅在銀行裡尚有大量資金沒有釋放出來，還有大量外資源源不斷流入。2006年大約有800億美元外資流入。從目前的資金流來分析，怎麼也看不出資金流枯竭的徵兆，我認為離產業部門的資金短缺尚有很大的距離。只要資金流不枯竭，就很難改變人們對資本市場的預期，就不會導致突然爆發的金融危機。

深圳的房價漲幅之大確實令人驚心動魄，必須採取措施來減緩房價漲幅，但是並不能據此認為深圳房地產市場就是一個大泡沫。儘管某些地區，某些樓盤的價格也許會波動，但是，說深圳房地產市場馬上就要崩潰是沒有根據的。看起來，只要香港人繼續越過邊界來買房，資金必然跟著過來，現在還看不出深圳人要大量拋售房屋的苗頭。如果有人想賣房子，看到市場這麼火，肯定不會降價出售，房價怎麼會跌呢？

判斷房價不會大幅度下跌並不意味著在區域性地區或者個別時段房價不會波動。房地產商在開盤前將房價故意標得很高，然後再降低一點，這是營銷策略，算不得真正的房價下降。房地產中介以及投機者在每次轉手時都會給房價層層加碼。當政府採取措施限制這些投機活動之後，房價會出現一段平穩甚至下降的過程。這些都在意料之中。

據報道，“在深圳市政府採取降溫措施之後房價連續三週下降”“深圳的房價終於出現了轉折”。我並不懷疑在深圳確實會有些原來標價極高的樓盤以各種方式降低售價，但是，絕對不要拿部分來代替總體，以短期來說明長期。政府政策能夠透過打擊房地產投機活動而取得一定的效果，但是，宣稱政府可以調控房價卻為時過早。

有的人膽子非常大，在2005年夏天斷言房價馬上就要大跌。他們不僅給出了具體的時間，還給出了具體的地點和跌幅。我在聽他們發言的時候連連搖頭。如今，他們預言的時間早就過去了，房價非但沒有下跌，反而繼續攀高。好像也沒有聽見這些預言家們做過什麼自我批評。雖然在學術研究中難免犯錯誤，但是，作為一個學者應當對自己的研究結論負些責任，對自己的失誤有所交代。特別重要的是今後要在學風上有所改進，在發表觀點的時候要講清楚自己的資料來自何方，理論根據是什麼，以示負責。

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中國的房地產市場是不是一個大泡沫？（4）

研究泡沫經濟所關注的重點是金融體系安全，防範金融危機，而發生金融危機必然是整個貨幣體系出問