第12部分

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迫於壓力，國會往往接著取消“高檔”住宅的房租管制，但繼續維持中低檔住宅的房租管制。他們的理由是：富人負擔得起較高的房租，窮人卻負擔不起。

然而，這種歧視性措施的長期影響與其預期正好相反。高檔住宅的建築商和業主得到鼓勵和更好回報；而需求更為迫切的低租金房屋，其建築商和業主反而受到限制和懲罰。前者可以自由地賺取供需狀況所允許的最大利潤；後者卻沒有動力（甚至沒有資金）去建造更多的低租金房屋。　txt小說上傳分享

第18章　房租管制的後果（2）

這項措施鼓勵了業主對高檔住宅的維修和改善，鼓勵了新建住房都向政府規定的高檔標準靠攏。另一方面，人們沒有動力去建造新的中低檔房，甚至沒有動力去維修現有的低租金房屋。由此導致低收入群體的居住質量每況愈下。由於低租金房屋的數量無法增加，隨著人口增長，低租金房屋的破敗程度和短缺程度越來越嚴重。甚至嚴重到許多房東不僅賺不到錢，反而被迫月月賠錢。一些老房子賣也賣不掉，業主為逃避稅負乾脆拋棄房產。當住宅的供暖和其他的基本服務無人管理時，租戶也只有另找住處。越來越多社群成了無人居住的陋巷。近年來，在紐約市經常可見整片小區都是廢棄的公寓建築，有的窗戶被打破，有的用木板釘死以防遭人進一步破壞。縱火案比以前增多，嫌疑人竟然就是房屋業主。

房地產價值持續縮減，使得市政收入的稅收基礎持續萎縮，那些入不敷出的市政最終破產，那些緊縮開支的市政則無法繼續提供基本的服務。

當這些糟糕的結果引起廣泛關注時，那些實施管制的人當然不會承認他們犯有過錯。他們會一口咬定這是由於資本主義體系的問題，私人企業再度“失靈”，惟利是圖的“私人企業不可能把事情做好”，只有政府介入，一肩擔起興建廉租房的重任。

那些參與過二次世界大戰國家，以及那些為了平抑通貨膨脹而實施房租管制的國家，絕大多數都走上了這條路。

於是乎，政府推出規模浩大的廉租房興建計劃（當然是拿納稅人的錢去做這件事）。當然，廉租房的房租，根本不足以彌補房屋的建造和營運成本。不足部分通常由政府每年拿錢出來補貼，無論是透過收取低廉的房租來直接補貼租戶，還是以各種名義補貼廉租房的承建商和物業公司。政府廉租房政策的實質，是其他納稅人幫租戶支付一部分租金。這些租戶是被政府選中的接受優待的一群人。對於優待特定的一群人的各種政治可能性，明眼人一看即知，無需多說。一個壓力集團將由此形成並壯大，進而相信它有權接受納稅人的補貼。這樣下去就只有實行全面性的福利國家制度。

實施房租管制，最具諷刺的一點，在於它越是背離現實、手段越嚴厲、越不公平，支援繼續管制的政治呼聲越強烈。我們來看，如果法律限定的房租，約為自由市場租金的95％，這時不公平的程度較輕，政府此時取消房租管制，遇到的政治阻力不會太大，畢竟租戶只需要多負擔約5％的房租。但是如果法律限定的房租只相當於自由市場租金的10％（或許因為通貨膨脹嚴重，或者房租管制法十分嚴厲，總之跟現實大幅脫節），巨大的不公平讓業主和房東受損、讓租戶受益，政府此時取消房租管制、要租戶轉而支付高租金就會引起非常強烈的反對。反對者會說，突然加重租戶房租負擔，未免過於殘酷和不合情理。鑑於這種情況，反對實施房租管制的人往往妥協，認為取消管制必須慎重、漸進、慢慢來。而實際情況則是，原本反對管制房租的人迫於壓力，就連逐步取消管制也不敢提。極少有人懷有政治上的勇氣和經濟上的遠見。總之，房租管制越是不切實際、不公正，取消管制在政治上的可行性越小。許多國家，即使其他的價格管制形式已經取消了好多年，為害不小的房租管制依然照舊在實施。

繼續實施房租管制的政治藉口容易迷惑公眾。法律有時規定，當“空房率”高於某個數字時，可以取消管制。執行房租管制的官員總是提醒公眾，空房率還沒有達到那個數字。這當然是不會達到的。事實上，政府把法定房租壓得遠低於市場價位，人為增加需求的同時，限制了供應的增加。因此租金上限越低，出租房源供應越可能出現持續“匱乏”。