第11部分

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。住房公積金是國家強制規定交納的。儘管是強制的，可就目前而言住房公積金絕對比活期、整存整取一年期存款都要划算。本年度交納的按活期利率計算，以前年度的利率為1。71％，且錢存在公積金賬戶裡不用收取利息稅。

根據夫妻倆的情況，用住房公積金最多可以貸款30萬元，其1~5年的利率是3。0％，比商業貸款的4。77％要少挺多的；而6~30年的利率是4。05％，比商業貸款的5。04％也要省1個百分點。因此決定貸到最高額度30萬元，此外若符合一定條件剩下的部分還可申請貼息貸款。因為他們條件沒達到，剩下的18萬元夫妻倆便只有透過商業貸款了。這種既有公積金貸款又有商業貸款的叫做組合貸款。

接下來是確定貸款年限。擺在他們面前的選擇是10年、20年和30年三種。30年太漫長，而且可能延續到退休後，他們自然不想冒這種風險。如果選擇20年，按照等額本息法計算的話，公積金貸款每月還款約在1800元左右，而商業貸款每月還款為1200元左右。兩者相加共3000元左右。一般情況下為不影響正常生活，月還款不宜超過月收入的30％，而夫妻倆月工資的30％為2700元，，儘管有點超過但不算太多，因此他們初步確定為20年。

事後，他們總結：決定首付款和貸款期限的一個重要因素就是：有沒有收益率比房貸款利率高的投資？如果有，從理性的角度講，那麼首付款儘可能的低，期限盡可能的長。因為如果你的錢僅在銀行拿不到2％的利息，而同時又要付給別人5％的利息，何必做這種折本買賣呢？

等額本金法和等額本息法

這是目前銀行提供的兩種主要還款方法，購房者可以選擇。等額本金法是指每個月還款含固定的本金和不同的利息，因此每個月總還款是不固定的，前期大，後期小。而等額本息法每個月還款總額是固定的，但作為其組成部分的本金和利息每個月都不同。

假如利率在整個期限內都不變化的話，總的還款額等額本金法比等額本息法要少。因為在還款前期，等額本金法還的本金多，以後就不用再為還掉的本金支付利息了；而等額本息法付的利息多。但是，如果在還款期間利率發生變化，可就不一定了。如果利率上漲，因為等額本金法所剩的本金少，相應地需要支付的高利率利息也就少了，所以等額本金法比較合算；如果利率下降，因為等額本金法所剩的本金少，所以就只有較少的本金可以享受到低的利率，所以等額本金法就不太合算。

選擇何種還款方式依人而定。由於等額本息法前期還款壓力小，更適合收入處於上升期的年輕人，而等額本金法每月還款額逐月減少，更適合收入穩定的中年人。同樣，如果我們能準確的判斷未來的貸款利率變化，根據以上分析也能省下不少錢呢。

當然，還有其他的還款法，比如根據你的未來收入情況量身定做還款方案等。

經過考慮，夫妻倆採用了等額本息法，這樣在以後的20年裡，公積金貸款每月還款1823元，而商業貸款每月還款1192元，加起來是3015元。

房子到手後，他們用自己未到期的3萬元存款辦了質押貸款，再加上請一個朋友擔保貸款，總算湊足了10萬元。辛辛苦苦裝修完畢，高高興興搬進新房去了。

提前或延後還款期限

5年後，由於玉兔已著手房地產投資，有了一些工資外的收入，於是向銀行申請提前10年還清，這樣就可以少支付不少利息。可一打聽，目前組合貸款還不能提前還貸，而單獨的商業貸款或公積金貸款就可以，因此玉兔只好老老實實按原計劃還款了。當然如果有些人覺得收入減少，每月的還款額超過收入的30％，生活質量下降了，也可以延長期限。

還有一點值得注意。銀行貸款以5年為線，5年以上是一個較高的利率；5年以下是一個較低的利率。因此如果縮短貸款期限後貸款期限為5年以內的，還能享受到更低的貸款利率呢。

第二窟：以租養貸做房東

玉兔租過很長時間的房子，比較清楚不同地段的房子租金，同時她還注意到近年有些地段的房子租金在不斷上漲。因此，她想，如果貸款買一套房子出租，每個月收的租金在還完貸款後還能有所剩餘，豈不可以空手套白狼？這其實就是大家常說的“以租養貸”了。

首先，她考察了不同地段的房價和租金。經過比較分析，終於在未來的地鐵沿線看中了一套90平米的房子，目前的價格是每平米3000元，總價