第8部分

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沒有了共同對抗國際風險的能力，我們好不容易建立的民族房地產行業就會顛覆。滅掉了眾多中國開發商，就是滅掉了中國相關產業鏈，也相當於滅掉了改革開放以來好不容易培育的中國經濟。

5。　要死也是大房企比小房企先死

俗話說瘦死的駱駝比馬大，但在中國房地產行業裡卻未必。在2007年這個瘋狂的年代，不少上市房企與大型房企，盲目擴張，失去理智地圈地，拼財力而不顧市場的規則，必定在貨幣緊縮政策下步入淵源。

2008年上半年，房地產輿論界充滿喧囂。它已經超越了業內，透過一些大腕令人震驚的聲波，擴散到整個社會。百日劇變論的本質是大房企與中小房企在環境變化境況下為了爭奪生存權的鬥爭心態。同時也反映了在資金鍊緊張的背景下，地產界一些大腕企圖利用自己的話語權人為製造產業內部重組。任志強先生在2008年博鰲論壇上針對主持人曾子墨提出的“今年房地產企業到底會有多困難”的問題，稱要死也是銀行先死，房地產商後死。任志強的這句話透過媒體傳播到海內外，引發了銀行先死還是房企先死的爭論。金融資本和產業資本之間的小衝突被無限放大，成了社會關注的話題。

我們知道，為了遏制流動性過剩帶來的危機和通脹帶來的壓力，管理層選擇了從緊的貨幣政策。房地產行業也同其他不少產業一樣，面臨著資金面緊張的壓力。基於這種壓力，不少房企感覺到前所未有的危機。我以為所謂地產行業發生劇變的局面不會出現，即使出現，大房企比小房企倒閉的可能性要大得多。

2007年是一個喧囂的年份，這年最熱門的話題之一是美元貶值引發在的中國的“流動性過剩”，無論是股市還是樓市，都可以見到它作祟的身影。股市泡沫和樓市泡沫一時堆積在一起，而且股市、樓市翹翹板的關係逆轉，變成了互相流通的兄弟關係。房企IPO融資需要有一定的資產和土地擁有量的門檻，而上市之後融資再拿地，圈錢之後再圈地，圈地之後再圈錢，如此迴圈。於是，國內出現了一個個天價地王，國家的宏觀調控政策一個接著一個出臺，被認為是“空調”。大房企在“土地的厚度是關係到自己明天的命運”的理念下，瘋狂圈地。它們以為房價會繼續瘋漲下去，所以把三、五年後的房價預期壓在2007年的地價上，不斷拍高的土地意味著明天的房價會更高。

從緊的貨幣政策終於顯現出應有的威力，不斷瘋長的房價也遠遠超出了不少購房者的購買能力。2007年最後一個季度至2008年年初，成交量大幅下滑，大房企被大量的土地套牢，資金流量在房子不能很快兌現和銀行緊縮信貸的情況下，陷入了資金鍊隨時斷裂的困境。而土地開發年限的限制，更是一門追魂炮，逼迫一些大房企不得不去打折促銷一些尾盤，或者是房源不好的樓盤。

而中小房企之所以比大房企在對抗當前的風險中更有優勢的原因在於，中小房企雖然可能會因為拿不到土地有餓死的風險，但是，這種風險要比大房企吃得太多而被撐死的可能性小得多。小房企在當前從緊的貨幣政策下，即使沒有土地，可以經營物業、對商業地產進行深度開發或者向產業鏈上下游進軍，同時可以去三線、四線城市發展壯大。三、四線城市是中小房企業繼續生存的土壤。而大房企在從緊的貨幣政策的壓力之下，被高價拿到的土地套牢，雖然房價依然高位，但是成交量萎縮，資金回籠成了問題，土地後續開發難度加大。按照大房企當初的設想，未來可以繼續進行上市圈錢拿地的遊戲。讓他們沒料到的是政策不再“空調”，宏觀調控發揮了作用，流動性過剩帶來的股市、樓市火熱嘎然而止，資金鍊出現了重大危機。

“沒有債務就沒有地產，但是債務會摧毀地產”。目前國內上市房企的資產負債率平均在55％以上，有的高達80％以上。但我們再來看香港地產的“四大天王”資產負債率平均在20％左右，這樣的經營可以經得起政策、市場與金融等外來因素的各種考驗。

當前國際形勢發生了劇變，美國的次貸危機轉變成了全球性的金融風暴。美元的持續貶值和人民幣持續升值的壓力不斷，國內出口面臨著嚴峻挑戰，而相關產業也出現了危機。正是在這樣的背景下，產業資本和金融資本原來隱匿的摩擦逐步顯化出來。上市公司在融資困難和信貸收緊的情況下，不得不透過拋售手中股票來彌補資金鍊的緊缺，造成了大小非洶湧而出、股市深度調整。從6000的高位，飛流直到1802點，股市面臨著重大危機。

股市圈錢的渠道受阻，加劇了大