第7部分

請關閉瀏覽器的閱讀/暢讀/小說模式並且關閉廣告遮蔽過濾功能，避免出現內容無法顯示或者段落錯亂。

眩��揪筒皇撬�降謀琅毯凸盞恪�

隨著住房保障體系的建立和完善。一大批以保障低收入困難家庭為主的廉租房和經濟適用房的上市，同時一批以保障中等收入家庭住房為主的限價房和經濟租用房上市，會逐漸稀釋整個市場的房價。它們和整個商品房體系相輔相成，使中國房地產市場更趨於理性發展。隨著整個住房體系的不斷完善，各個階層的購房者各有著落，各取所需，商品房與保障房這兩大板塊將步入健康的發展軌道。商品房的價格從長期趨勢來看，還是會理性穩定上漲。

目前房價不會出現拐點，這是市場經濟發展的規律。正如孟曉蘇所說的“拐點論是歷史上有不少學者提出，事實都證明他們當時說的‘拐點’不是‘拐點’，而是持續發展中的短短觀望期。”當然房價也不可能象2007年那樣瘋長，在宏觀調控下，房價會在2008年迴歸理性，小範圍的波動。

。　想看書來

五、　房企資金鍊的危機（1）

2008年新房貸政策正式實施，再加上從緊的貨幣政策和對後續政策出臺的預期，居民對購房採取謹慎態度，整個房地產市場觀望氣氛濃厚。整個中國房地產市場量價背離，與此同時房地產企業的資金鍊發生了危機。中國企業的融資渠道本來就單一，再加上房企上市受阻，對於2007年盲目擴張的房企構成了威脅。與此同時，潘石屹丟擲了“百日劇變論”，引起了房地產行業的無謂內耗。

1。　房企上市圈來資金不準買地

企業為什麼要上市呢？當然為了提高企業的在同行中的競爭力，提升企業在社會上的知名度，更為重要的是募集更多的資金來擴大再生產。上市後企業有更多錢了，首先要對的起公眾股民。不要財大氣粗，盲目擴張，失去理智地瘋狂圈地，更不能與同類大公司。拼財力而不顧市場的規則，去搶做新的地王。

2007年，中國證監會支援優質房地產企業透過IPO（·首次公開募股）或借殼上市等方式，透過資本市場實現做大做強。但對募集資金用於囤積土地、房源，或用於購買開發用地等的IPO，將不予核准。證監會對地產企業IPO、再融資、買殼上市等均按照正常程式受理、稽核，和其他行業相比沒有任何特殊之處。且2008年以來，已有兩家企業IPO過會，仍有5家企業在接受稽核。同時，關於房地產公司境外上市問題，目前仍受2006年商務部等釋出的10號文限制。

這充分顯示了管理層對於房地產企業透過上市來達到圈錢—圈地—囤地擔憂，唯恐上市房地產企業大肆圈地、哄抬地價、囤積土地，使房價不可控制。

2008年，國內上市房企約120家，但它們囤積的土地佔了全國所有的房地產企業的70％左右。要知道全國大大小小房地產企業有5萬多家。房地產上市公司存貨週轉率和土地開發進度比未上市企業高，囤房、囤地不符合上市公司追求均衡穩定收益的機制。

上市企業應該力求打造精品，用心來塑造每一個經典樓盤。同時上市企業要善於開拓市場，善於調節優勢機制和豐富的運作經驗，使專業化運營程度更高。吸取國外地產企業先進的管理水平，從而提高核心競爭力。讓中國房地產企業在大浪淘沙中，形成一批良好品牌商譽的中國優勢房地產企業，使之建設更多質優物美的、百年大計的精品樓盤。

2。　明知路途崎嶇房企竭力上市

2008年房企境外上市叫停頗受關注。2008年3月20日，恒大地產在香港上市受市場冷漠，被迫叫停。同時，中國證監會發行部人士表示，關於房地產公司境外上市問題，（包括赴港IPO上市），目前仍受2006年商務部等釋出的10號文限制。然而在恒大後面，還有幾十家房企正急吼吼地排著長隊，等待過會，可謂心急如焚。

由於2007年一波房價高企行情，使得大型地產企業瘋狂地在一、二級城市拿地，造成了不少房企資金鍊高度緊張。原計劃想透過上市擺脫融資困難，但在境外上市之路被堵，後面的路不知如何走。所以在中國房企盲目稱雄、一味做大、不考慮房地產是資金密集型行業，只有走上死亡之路。

恒大地產香港上市受阻，使我聯想到幾年前天津順馳的孫宏斌，他就是這樣一個典型人物。孫宏斌締造的順馳帝國，從2003年開始佈置全國戰略，不到兩年的時間裡，順馳就先後進入上海、北京、南京、蘇州等十多個城市，透過銀行套現、拖欠政府土地出讓金等手段，拿了5000畝土地，號稱要做中國房地產老大，年